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近年来，“绿色化”已成为物流地产行业发展新聚焦点。越来越多的物流地产企业将“绿色”作为投资建设物流设施、塑造物流仓储产业链与供应链的发展方向，系统整合物流价值链服务，形成持续的核心竞争力，以满足利益相关方提出的绿色发展新要求，推动降本增效、促进可持续发展。本文首先对物流地产行业的发展背景及国内外发展现状进行梳理，分析物流地产行业践行ESG理念的积极作用，并根据物流地产行业新格局选择两家企业进行ESG表现分析，最后基于ESG视角提出建议，为我国物流地产行业绿色化发展助力。
一、物流地产绿色化发展背景及现状
(一)绿色化发展背景
当下，物流地产绿色化发展已成为行业发展新趋势。一方面，在全球倡导可持续发展的大背景下，物流地产处于物流价值链构成的微笑曲线顶端，在将地产和物流相结合，带来互补效应和更多附加价值的同时，也应迎合绿色发展新需求，关注能源消耗和碳排放情况，促进世界可持续发展。另一方面，在电子商务蓬勃发展、消费人口增长等因素影响下，物流地产市场已成为全球投资者关注的焦点。随着电商渗透率的逐步上涨以及仓储物流产业链交易额的屡创新高，物流地产投资交易市场竞争将进一步加剧，促使物流资产成交价格上涨，资本化率下降，利润空间更小，从而对成本有着更高的要求。而物流地产通过运用绿色化发展理念可降低运营成本，实现降本增效，助推行业可持续发展。
(二)绿色化发展现状
1、国际层面
国际物流地产始于20世纪80年代，其经营管理在欧美国家发展已较为成熟。越来越多的企业为满足绿色发展需求，提升核心竞争力，纷纷将目光调整至资源、环境和效率等方面，绿色物流地产得以发展。在政府政策方面，发达国家积极完善绿色物流政策体系，践行绿色物流理念。德国联邦政府通过对物流现状、经济布局的调查，根据各种运输方式衔接的可能性，对交通干线、交通枢纽进行整体规划，对物流地产的布局、用地规模以及未来发展进行全国范围内的合理规划；日本政府为确保实现“构建物流系统以减轻环境负荷和贡献于循环型社会”的目标，出台了《新综合物流施政大纲》，根据社会实际情况构建物流体系。在物流地产企业方面，国外物流地产开发商十分重视物流地产规模和物流网络的建设，以可持续发展为经营目标核心，借助高效的物流地产网络，以独特的优势为消费拉动型的需求增长提供更高的经济、环境和社会价值，打造高品质建筑，提高供应链效率。
2、国内层面
我国物流地产行业物流仓储等基础设施建设需求正持续升级。一方面仓储出口需求随着市场的相继开放增长势头呈积极态势；而国内消费不断升级，对物流配送产生更加严苛的要求。另一方面，我国的城市化发展和人均拥有甲型物流设施不足的现状也增加了对物流基础设施建设的需求。我国的城市化和集群化在带来效率提升的同时，也需要更高要求的基础设施运转其所消耗的巨大资源。同时中国拥有14亿人口，约8000万的甲型物流设施，即人均0.06的拥有量，较日本0.2、美国0.8等发达国家明显存在更为广阔的扩容空间。针对这一需求升级压力，我国政府出台了多项政策法规，在与农业等其他经济部门相协调的同时，将物流列入新基建领域，支持其投资建设，以满足更为广阔的国家战略需求。
表1 物流地产绿色化发展相关政策
我国物流地产行业现已处在发展高潮阶段，外资占比下降，形成以传统物流地产商和渴望建造“投、建、融、管”商业闭环的物流企业为主的行业新格局。中国物流地产的绿色化发展一方面得益于国外传统地产开发商普洛斯、安博、盖世理等在中国市场的布局，并将绿色发展理念、绿色环保意识、物流地产的环保标准带入中国。另一方面，拥有优质物流地产资源的物流企业，将绿色发展理念贯彻落实在建造“投、建、融、管”商业闭环中，以推动企业仓储物流业务绿色化、可持续发展。
二、物流地产践行ESG理念
(一)ESG与物流地产绿色化发展的基本理念相契合
物流地产绿色化发展即物流地产企业以环境、资源和效率为中心，兼顾物流园区、仓储的开发、建造以及运营对环境的影响，采取绿色低碳的发展理念与经营方式，使企业目标与环境目标相一致，实现可持续发展。这与ESG通过环境、社会、公司治理衡量企业和组织可持续发展绩效表现相契合。
(二)ESG良好表现有利于物流地产企业核心竞争力持续提升
一是有利于物流地产企业融资。ESG良好表现会获取更多融资渠道和手段，降低融资成本。ESG会从环境、社会绩效以及公司治理的角度审视公司应对风险、长期可持续发展的能力，所以投资者在做投资决策时更偏好ESG表现好的企业以取得良好的投资成果。
二是降低企业运营费用。物流地产企业将ESG理念践行在基础设施绿色建造、绿色低碳运营过程中，可以帮助自身及企业客户降本增效，实现更大的环境效益，长远来看还可以提高投资回报率。
三是ESG良好表现有利于提升企业形象。ESG良好表现体现了企业的社会责任，可提高员工的工作满意度和生产效率，提升企业形象。同时可以通过“坚持可持续发展”“绿色化”来塑造品牌特色。
(三)践行ESG理念令企业各个主体都受益良多
首先践行ESG理念可以提升企业的经营效率及核心竞争力，进而增加企业利润使股东受益。其次物流地产企业践行ESG理念而建造的绿色环保仓储、物流园，可使客户降低运营成本以及减少稀缺资源的消耗量，使客户收益。最后，践行ESG理念使物流地产公司项目地区一方面吸引投资的能力提升而促进该地区经济发展，另一方面碳排放的减少、资源的节约会给该地区环境带来正向作用。
三、物流地产企业ESG表现案例分析
根据物流地产行业新格局，选取了传统物流地产外资企业普洛斯中国以及渴望建造“投、建、融、管”商业闭环的物流企业顺丰控股(SF)进行ESG表现的案例分析。两家公司提供了不同的绿色化发展思路，普洛斯中国是供应链、大数据及新能源三大业务板块相结合推进零碳化供应链基础措施，走独特的碳中和路线。顺丰则是可持续发展物流路线，致力于打造绿色产业园并设立专项投资“绿色”模块的物流地产资金，同时与产业链上下游合作，推动循环经济发展。两家企业都将业务与ESG整合，在运营中考虑了ESG因素，ESG信息披露质量较高，为我国物流地产企业绿色化发展提供了良好经验借鉴。但相对来说，普洛斯中国更为成熟，在探索物流地产绿色化发展上更具有全局性。
(一)普洛斯中国
普洛斯(GLP)成立于2003年，现已成为专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资管理公司。普洛斯中国作为普洛斯绿色物流地产的中国化实践，其ESG表现可以从以下几个方面展开分析。
在环境维度下，普洛斯一方面大力发展新能源资产及服务，如太阳能、充换电基础设施等；另一方面通过各种科技创新应用，提高资产管理运营效率，降低碳排放。两方面结合，形成普洛斯管理的供应链及大数据基础设施运营的碳中和路径，更有利于输出碳中和解决方案，将零碳化进一步推到产业链上下游。其次是推进零碳化供应链基础设施。一方面，普洛斯以科技化推进供应链基础设施绿色低碳运营。如普洛斯宝山物流园，从园区屋顶光伏、光控+时控的园区LED照明系统出发搭建碳管理平台，实现园区碳排放和碳减排全程的数字化可视化管控。另一方面，普洛斯携手生态内合作伙伴持续探索更多碳中和创新技术和方案。
在社会维度下，一是推动区域经济发展及城市更新。目前普洛斯在中国70个地区市场，推进物流仓储的同时还投入先进制造、科技研发产业园等资产，服务于产业链上下游企业，促进产业集群发展，如打造新型基础设施助力苏州工业园区经济发展；改建旧厂房助力东莞产业升级等。二是创造更大的社会价值。普洛斯通过投资物流、运输行业以提高从业人员工作环境的安全度和舒适度，并保障国际货运运力。
在公司治理维度下，一是将ESG原则融于投资决策和业务运营的各个环节。在资产服务方面，提供绿色运营管理、绿色建筑程序；在资产管理方面，进行资产ESG尽职调查、绿色建筑设计与施工等。在投资层面，履行ESG责任投资承诺和要求、ESG投资战略和管理等。二是采购阳光化及供应链管理。普洛斯把ESG政策要求整合到招标文件及与承包商和供应商的合同中，立足于科学化、合理化的采购和监管制度，提高采购效率。
(二)顺丰控股
顺丰控股股份有限公司(以下简称“顺丰”)为全球第四大快递企业、国内领先的快递物流综合服务商，并成为唯一入选《财富》中国ESG影响力排行榜的快递物流企业。顺丰旗下子公司顺丰泰森控股(集团)有限公司作为物流地产公司，依托顺丰的产业资源与中信资本共同投资物流地产项目，期望实现“投、建、融、管”的商业闭环。顺丰控股的ESG表现可以从以下几个方面展开分析。
首先是可持续物流方面。关于绿色运输，顺丰积极实施节能减排措施，抑制快递运输对环境造成的危害。关于绿色转运，顺丰致力于打造绿色产业园，通过建设光伏发电站、优化仓库空间布局等多种方式，降低快递中转对环境的污染。其次在推动循环经济方面。顺丰深入推进循环经济发展，积极与上下游产业链合作，同时在社会层面推行环保理念，推动绿色产业发展。最后是数据安全治理。公司进一步完善数据隐私与网络安全保护政策及管理框架，从底线要求、运维措施、方法论、生态场景等维度建立了四大安全能力体系。
四、ESG视角下我国物流地产行业绿色化发展建议
(一)政府层面
一方面，政府应制定和完善相关政策，确保在物流地产的开发、建设和运营过程中贯彻和落实ESG理念，进行ESG信息披露等。同时政府对ESG表现良好的物流地产企业应该给予相应的激励机制，有利于企业实现正向反馈。另一方面，政府应积极学习国外物流地产方面的先进经验，结合我国实际，建立相应政策下的保障措施并统一物流标准，使企业有效衔接，降低物流成本以促进我国物流地产绿色化的健康发展。
(二)企业层面
一是投资绿色。首先是企业应投资于交通枢纽地段，缩短公司租户与终端客户的运输距离，有利于减少整个供应链内的碳排放量。其次是投资棕色地块，即具有现实或潜在有害危险物污染因素的不动产，物流地产企业可以对其破坏因素进行评估并制定一系列重新利用方案，以使土地回归至有利于环境和经济的状态，实现土地的可持续发展。最后是建造绿色仓储及物流园区时贯彻绿色建筑标准，一方面有利于企业秉持统一的建造实施准则，另一方面，获得国内外绿色标准认证也有利于树立企业形象，打造企业绿色名片。
二是将ESG理念作为长期发展战略贯彻到供应链基础设施建设环节。首先环保仓储、绿色产业园等基础设施在开发设计时，就应以ESG及零碳化理念为中心点，考虑空间布局、选址、能源如何回收利用等。其次在建造过程中，选择可回收的建筑材料，采用节能照明系统以及降低装修噪音等绿色化建造方式，减少对环境的负面影响。最后企业在运营环节，也应践行ESG理念，发展以客户需求为中心的绿色低碳运营模式，如通过科技创新建立碳管理平台等，运用数据可视化的方式提高减排效率，实现可持续发展优势，长期来看也可提高投资回报率。
三是物流地产企业将ESG嵌入新发展模式的同时也应关注绿色金融以实现资本的驱动。如发行绿色CMBS、REITs等证券化产品以帮助相关物流地产企业拓宽融资渠道、优化资产负债结构。
(三)金融机构层面
一方面，金融机构要将物流地产企业的ESG表现纳入授信考核，以推进企业践行ESG理念，强化ESG信息披露及与利益相关者的交流互动，进而满足投资者对物流地产企业提出的ESG新要求。另一方面，金融机构也应该进行投融资动态追踪机制创新，有效评估物流地产企业在ESG管理的资金运用情况，了解资金流向是否应用于绿色化项目建设，以提高资金利用效率，推动物流地产向绿色化发展。（注：原文有删改）
作者：
程心如 中央财经大学绿色金融国际研究院助理研究员，长三角绿色价值投资研究院助理研究员
于欣冉 中央财经大学绿色金融国际研究院科研助理
施懿宸 中财绿指首席顾问
原标题：IIGF观点 | ESG视角下我国物流地产行业绿色化发展及建议
